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Oração do Advogado

 

Senhor ! Abençoa a minha função de advogado. Faze que eu seja um testemunho verdadeiro a serviço da liberdade, da justiça e da paz. Dá-me saúde para trabalhar, e equilíbrio para pensar e agir; seriedade para me aperfeiçoar, e sabedoria para conciliar justiça e lei. Aumenta a minha fé para atuar com paciência à luz da verdade. Na constante jornada do Direito, inspira-me para que eu seja leal a todos: juízes, promotores, clientes e adversários. Tu sabes, ó Mestre, que minhas forças não são suficientes, mas com a tua ajuda serei forte, agirei como um conselheiro, servindo com amor e alegria, visando o bem-estar humano e social. Enfim, quero celebrar as vitórias e êxitos alcançados, e agradecer-te pela vocação que me confiaste no propósito de construir uma sociedade justa e fraterna.

Amém !

 
  •   No dia 11/02/2010 o Dr. Luiz Antonio Galiani à convite do CRECI ministrou na Câmara Municipal desta cidade de Presidente Prudente/SP palestra sobre "As alterações trazidas pela lei 12.112/2009" exclusivamente direcionadas aos corretores de imóveis. Confira as fotos

  • Palestra sobre "Alterações na lei do inquilinato" - dia 09/03/2010 na 29ª Subseção de Presidente Prudente/SP. Confira

  •      ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO n.º 8.245/1991

         O presidente da República Luiz Inácio Lula da Silva sancionou nesta quinta-feira (09/12/2009)  o projeto de lei que altera alguns dispositivos da antiga lei do inquilinato. Veja a íntegra:

LEI Nº 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009.

 

Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1o  Esta Lei introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

Art. 2o  A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

...................................................................................” (NR)

“Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR)

“Art. 13.  .......................................................................

.............................................................................................

§ 3o  (VETADO)”

“Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)

“Art. 40.  ........................................................................

..............................................................................................

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

.............................................................................................

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)

“Art. 52.  .......................................................................

.............................................................................................

§ 3o  (VETADO)”

“Art. 59.  ...........................................................................

§ 1o  ................................................................................

..............................................................................................

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

.............................................................................................

§ 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (NR)

“Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

.............................................................................................

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

.............................................................................................

Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (NR)

“Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1o  ................................................................................

.............................................................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

...................................................................................” (NR)

“Art. 64.  Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

...................................................................................” (NR)

“Art. 68.  Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

.............................................................................................

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

.............................................................................................

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

...................................................................................” (NR)

“Art. 71.  ........................................................................

.............................................................................................

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

...................................................................................” (NR)

“Art. 74.  Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

§ 1o  (VETADO)

§ 2o  (VETADO)

§ 3o  (VETADO)” (NR)

“Art. 75. (VETADO).”

Art. 3o  (VETADO)

Brasília,  9  de  dezembro  de 2009; 188o da Independência e 121o da República.

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Tarso Genro
Guido Mantega
Miguel Jorge

  • Em julgado recente o STJ isenta de responsabilidade o fiador locatício após o termino do contrato de locação, o que contraria o art. 39 da lei Locatícia e inclusive outros julgados recentes do mesmo Superior Tribunal. Trata-se de julgamento proferido no AgRg no Agravo de Instrumento nº769.366 - RJ (2006/0091402-5), Relator Ministro Gilson Dipp.

  • CLAUSULA CONTRATUAL VINCULA FIADOR ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL.

         Esse foi o entendimento da 3ª seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que por maioria de votos acolheu o embargos interpostos por L.Y.S. para reconhecer a legitimidade passiva da fiadora em ação de cobrança proposta por ela, entendeu a colenda corte que havendo cláusula expressa no contrato de locação de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel, não há que se falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo inderteminado. (EREsp 569025)

  • A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NÃO PODE COBRAR TAXA DE CONDOMÍNIO.  Essa foi a decisão proferida por unanimidade pela terceira turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), baseada em voto do ministro Carlos Alberto Menezes Direito, ao apreciar o recurso especial nº 623/274.

  • RECURSO ESPECIAL Nº 1.790.074 - (2018/0258036-9)

       RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. IMÓVEL LOCADO PARA  INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR. ESTRUTURA ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO. CARACTERIZAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL. EXISTÊNCIA. JULGAMENTO: CPC/15.

1. Ação renovatória de locação de imóvel ajuizada em 29/06/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 14/03/2018 e concluso ao gabinete em 26/10/2018.

2. O propósito recursal é dizer se a " estação rádio base" ( ERB) instalada em imóvel colado caracteriza fundo de comércio de empresa de telefonia móvel celular, a conferir-lhe o interesse processual no manejo de ação renovatória fundada no art. 51 da Lei 8.245/91.

3. Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial, e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador, ao instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da tomada injustificada pelo locador do imóvel onde está instalada (art.51 da lei 8.245/91)

4. Se, de um lado, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial; de outro lado, também concretiza a intenção do legislador de evitar o locupletamento do locador, inibindo o intento de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no  exercício da atividade empresarial.

5. As estações de rádio base (ERBs), popularmente reconhecidas como "antenas", emitem sinais que viabilizam ligações por meio dos telefones celulares que se encontram em uma área de cobertura ( célula). E a formação de uma rede de várias células - vinculadas ás várias ERBs  instaladas - permite a fluidez da comunicação, mesmo quando os interlocutores estão em deslocamento, bem como possibilita a realização de varias ligações simultâneas, por meio de aparelhos situados em diferentes pontos do território nacional e também do exterior.

6.As ERBs se apresentam como verdadeiros centros de comunicação espalhados por todo o território nacional, cuja estrutura, além de servir a própria operadora, responsável por sua instalação, pode ser compartilhada com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o art. 73 da Lei 9.472/97, o que,dentre outras vantagens, evita a instalação de diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos custos do serviço.

7. As ERBs são, portanto, estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento  da operadora, e,como tal, integram o fundo de comércio e se incorporam ao seu patrimônio.

8. O cabimento da ação renovatória não está adstrito ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, poque, ao fim e ao cabo, contribuem para a manutenção ou crescimento da clientela.

9. A locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação das ERBs está sujeita á ação renovatória.

10. Recurso especial conhecido e provido.  

STJ

Negativa de cobertura da seguradora é marco inicial de prescrição para ação indenizatória por vícios de construção.

REsp1773822.

  


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